本当に大丈夫なのかな？
とファイナンシャルプランナーに相談をしたら、不動産投資をオススメされたってケースは珍しくありません。
しかも株みたいに、「次の日に価値が半減しちゃった...」みたいなことがないので、不動産投資は資産形成に向いているんです。
しかしここで、問題が1つあります。
それは不動産投資を紹介したFPを信用して”不動産投資”を始めて良いのか？って問題。
結論から言うと、これから紹介するNG理由に1つでも該当していたら、絶対にそのFPから勧められた物件を購入してはいけません！
これは元不動産屋&企業系FP・現不動産投資家の私が断言します。
逆にNG理由に該当しないFPなら、かなり心強い味方にもなってくれますので、今回は
- FP相談してはいけない特徴
- 相談すべき本来の相手
- 不動産投資を始める真のタイミング
について解説していきます。
この記事を読まずに不動産投資を始めるタイミング・相談相手をミスると、一瞬で300万～700万くらいは失います。
その内の15人くらいは同しようも無い状態でした。
是非じっくりご覧ください。
不動産投資は怪しくないが、1つでも該当するFPはNG！です
早速ですが、以下の3つに当てはまるFPが紹介する”不動産投資”は買わなくてOKです。
- 新築ワンルームを勧める
- 1つの不動産屋しか紹介しない。
- 融資を知らない（不動産投資やっていない）
1つずつ解説していきます。
新築ワンルームマンションを勧める
新築ワンルームマンションの購入を勧めてくるファイナンシャルプランナーは基本論外。
もっと言えば、一生関わる必要はありません。
都心の新築ワンルームって、基本的に購入者が赤字を背負い不幸になる商材なんですよ。
※ググれば一瞬で出てきます。（ここでは伝えません）
営業マンは、赤字になるから節税に優秀なんです！って言うんですけど、投資って儲けるためにやるんじゃ無いですか？
借金になるツールを金を払ってやるって普通に矛盾していますよね。
基本的に、新築ワンルームマンションを本気で紹介している人は”不動産ド素人”と思ってOKなので、スルーしましょう。
自分は絶対に買っていませんよ（笑）←ほぼ全員中古買ってます
FPが新築ワンルームマンションを勧める理由
結論から言います。
FPが儲かるからです。具体的には仲介手数料として100万円をぼろもうけするだけです。
FPの相談業務は一般的に1時間5000円程度。
その額では到底食っていけませんから、別に私は、この行為自体は悪いとは思っていません。
ですが、私は前に運営して居た不動産ブログから沢山相談を受けて、新築ワンルームにはめられて700万とか損している人を見ています。
関連：不動産投資アフィリエイトで稼ぐ手順を不動産専業ブロガーが解説【月30万可能】
よって私個人的にですが、新築ワンルームを当たり前のように紹介している人が信用するはNGだと本気で思っています。
中古ワンルームマンションはどう？
これは場合によってはあり。
というのも単純に購入価格も安い＝利回りが増えるからです。
ですが、現実中古ワンルーム（マンション含む）からキャッシュフローを出すことは諦めて下さい。
基本的には守りの投資で
【10年後に売却して、節税額+家賃からローンの残債を引かれた差額を得る！】
これが一択ですね。
故に、利益を出すためにやるならNG
ですが、管理費がバカ高い（家賃の10％以上取る）とかいう管理会社が紐付いていたらさようなら.....ですね。
あと金利が高い＝月々のトータルで赤字になるもNGですよ。
ここまでワンルームについて語ってしまいましたが、のこり2つもサラッと話しますね。
不動産投資をやっていない。融資を知らない
不動産投資の実務経験がないフィナンシャルプランナーは信頼できません。
不動産投資において最重要なのは融資です。
もう一度言います。
不動産投資においては最重要なのは融資です。
考えてみて下さい。
1800万の物件で月12万入る利回り8%の物件があったとしても
・金利が1.95％で35年で借入れ来出る人
・金利が3％で25年で借入れが出来る人
全然違いますよね。
金利が1.95％で35年で借入れ来出る人の月々の返済額は59,166円
これに管理費（家賃の5％：6000円+修繕費5000円）を入れても約7万で利益（CF）が約5万残って安定していますよね。
一方金利が3％で25年で借入れが出来る人だったらどうでしょうか？
月々の支払いは前者が約6万に対して、85,358円です。
これに管理費（家賃の5％：6000円+修繕費5000円）を入れたら約10万で利益（CF）が約2万しかないです。
実際は固定資産税・火災保険で消えてしまいます。
こんな感じで、同じ物件でも
融資が違ってくれば、物件の価値って大きく変わるんですよ。
これが不動産投資です。
もし相談しているFPが
1つの不動産屋しか紹介しない。
特定の不動産業者しか紹介してこないファイナンシャルプランナーは.....基本オススメしない。
本来FPって手数料商売だから、色んな会社を紹介出来るはずなんです。
ですが、1つしか紹介しないって事は、「その業者と癒着している」可能性が高いって事。
例えば、あなたがマイホームを建てることを想定してください。
見積もりを取る段階で、あなたはたった1つの業者からしか見積もりを取らないでしょうか？
答えはNO。
3社くらいから見積もりを取って比較検討し、どれが最善か熟考すると思います。
常識で考えても1つの業者だけを提案することは、「絶対にありえない」でしょ？
結局沢山見せられてもお客様は決められないので
ですが2つ以上は欲しいですよね。
つまり、あなたに「売ること」自体が目的。
ワンルーム・利回りの低いマンションを提案されたら即座に拒否でOK。
てか1社しか紹介しないなら、FPに手数料払う必要も無く、普通に不動産屋に行きますよね。
様々な視点での”専門家の意見が欲しい”というFPの原理原則から考えると、分かりやすいと思います。
不動産投資はFPじゃなくて誰に相談すれば良い？
「では、不動産投資について相談したいなら誰がいいの？」と考えているはずです。
それは、「実際に不動産投資をしている人」です。
つまり、アイキャッチに書いていた●●●とは経験者って事。
このような人たちは、不動産業者と利害が一致しないので、業者との関係を持っていません。
自分の経験をベースに相談に答えてくれるので、説得力の高いし、不動産屋が絶対に言わない不都合も話してくれます（笑）
故に、責任の場所もないので、全て自己責任にはなります。
ガチで不動産投資家を目指すなら、こういう人達にお金を払って弟子入りして、不動産屋周りなどに同行させて頂くって言うのも1つの手です。
※おれもやれば良かった....と後悔
オススメは大家の会に参加して見る事ですね。（全国に確かあった気がする）
会費は掛かりますが、数十万とかでなく、精々1万弱。
ここで、「本より高い！」とかいって自己投資すらできないなら、不動産投資は絶対にやるべきじゃ無いです。
断言します。
普通にサラリーマンとして、老後資金をせっせと貯金していた方が幸せですよ。
関連：貯金が趣味の男は本当つまらない&将来性0←物価上昇で貯金終了です【FPが語る】
私個人の最終的な結論ですが、不動産投資はFPに相談するよりも、不動産投資経験者に相談しに行きましょう。
そのためにはまず、大家の会のセミナーに参加してみることをオススメします。
まとめ：不動産投資はビジネスで稼いだ後にやれ（経験談）
個人的に今のサラリーマンだけの収入のあなたが
「将来の為に！不動産投資を始めるんだ！」
とCMなどの影響を受けてしまっているのであれば要注意。
あなたは不動産投資をやるステージに立っていません。
というのもですね....不動産投資で成功させたいなら「融資」で良い条件を引っ張り出せるか！
これで決まります。
つまり複数の収入を作ってから、金利優遇・融資額を引っ張り上げて、利益率が高い一棟物を買えるレベルの資金力を作ろうぜ！って事です。
あなたにはそうなって欲しくはありません。
故に掘り出しを見つけるでは無いんですよね。←掘り出し物件は資金力がある人じゃ無いと紹介されない
こう言うとめちゃくちゃ失礼かもしれませんが
自分の手元にある額で稼げない人が、いきなり借金抱えてビジネスとか早すぎるんですよね。
まずは自分でビジネスを起こして、月5万でも良いから稼いで見ましょう。
これだけでも実は、中古ワンルームマンション5等棟（総額5000万）の利益（キャッシュフロー）額だったりします。
ではどんな副業から始めて行けば良いのか？
それは自分が既に「会社で使っている実務・持っている知識」を使った情報発信ビジネスがオススメです。
詳しくは自分をコンテンツ化した情報発信のメリット8選&絶対失敗するパターンを解説をご覧くださいね。
今回は以上です。
