不動産投資を検討

中堅

不動産投資に興味はあるけど、ファイナンシャルプランナーに相談が良いのかな？

とファイナンシャルプランナーに相談をしたら、不動産投資をオススメされたってケースは珍しくありません。

たふい

不動産投資はローン金利・減価償却費・保険代が経費として落とせますので、節税としてはマジで優秀なんですよね。

しかも株みたいに、「次の日に価値が半減しちゃった...」みたいなことがないので、不動産投資は資産形成に向いているんです。

しかしここで、問題が1つあります。

それは不動産投資を紹介したFPを信用して”不動産投資”を始めて良いのか？って問題。

結論から言うと、これから紹介するNG理由に1つでも該当していたら、絶対にそのFPから勧められた物件を購入してはいけません！

これは元不動産屋&企業系FP・現不動産投資家の私が断言します。

逆にNG理由に該当しないFPなら、かなり心強い味方にもなってくれますので、今回は

 について解説していきます。

この記事を読まずに不動産投資を始めるタイミング・相談相手をミスると、一瞬で300万～700万くらいは失います。

たふい

過去に相談してきた相手は20人くらい（解約の手伝いもしました）
その内の15人くらいは同しようも無い状態でした。

是非じっくりご覧ください。

不動産投資は怪しくないが、1つでも該当するFPはNG！です

 早速ですが、以下の3つに当てはまるFPが紹介する”不動産投資”は買わなくてOKです。

たふい

下手すれば、他の相談も辞めた方が良いレベル

1つずつ解説していきます。

新築ワンルームマンションを勧める

新築ワンルームマンションの購入を勧めてくるファイナンシャルプランナーは基本論外。

もっと言えば、一生関わる必要はありません。

たふい

相続税回避&相続者に管理される手間を追わせたくない！が最重要事項で、利益は出ない事で分かっているならOK

都心の新築ワンルームって、基本的に購入者が赤字を背負い不幸になる商材なんですよ。

※ググれば一瞬で出てきます。（ここでは伝えません）

営業マンは、赤字になるから節税に優秀なんです！って言うんですけど、投資って儲けるためにやるんじゃ無いですか？

借金になるツールを金を払ってやるって普通に矛盾していますよね。

基本的に、新築ワンルームマンションを本気で紹介している人は”不動産ド素人”と思ってOKなので、スルーしましょう。

たふい

ちなみに不動産営業マンは稼げるから新築ワンルームを売っているだけ。
自分は絶対に買っていませんよ（笑）←ほぼ全員中古買ってます

FPが新築ワンルームマンションを勧める理由

結論から言います。

FPが儲かるからです。具体的には仲介手数料として100万円をぼろもうけするだけです。

たふい

免許は持っていないので、仲介手数料ではなく、事務手数料として支払っています。

FPの相談業務は一般的に1時間5000円程度。

その額では到底食っていけませんから、別に私は、この行為自体は悪いとは思っていません。

ですが、私は前に運営して居た不動産ブログから沢山相談を受けて、新築ワンルームにはめられて700万とか損している人を見ています。

関連：不動産投資アフィリエイトで稼ぐ手順を不動産専業ブロガーが解説【月30万可能】

よって私個人的にですが、新築ワンルームを当たり前のように紹介している人が信用するはNGだと本気で思っています。

中古ワンルームマンションはどう？

これは場合によってはあり。

というのも単純に購入価格も安い＝利回りが増えるからです。

ですが、現実中古ワンルーム（マンション含む）からキャッシュフローを出すことは諦めて下さい。

基本的には守りの投資で

【10年後に売却して、節税額+家賃からローンの残債を引かれた差額を得る！】

これが一択ですね。

たふい

私は中古ワンルームでキャッシュフローを出そうとして失敗した人間です。
故に、利益を出すためにやるならNG

ですが、管理費がバカ高い（家賃の10％以上取る）とかいう管理会社が紐付いていたらさようなら.....ですね。

あと金利が高い＝月々のトータルで赤字になるもNGですよ。

ここまでワンルームについて語ってしまいましたが、のこり2つもサラッと話しますね。 

不動産投資をやっていない。融資を知らない

不動産投資の実務経験がないフィナンシャルプランナーは信頼できません。

不動産投資において最重要なのは融資です。

もう一度言います。

不動産投資においては最重要なのは融資です。

考えてみて下さい。

1800万の物件で月12万入る利回り8%の物件があったとしても

・金利が1.95％で35年で借入れ来出る人

・金利が3％で25年で借入れが出来る人

全然違いますよね。

金利が1.95％で35年で借入れ来出る人の月々の返済額は59,166円

これに管理費（家賃の5％：6000円+修繕費5000円）を入れても約7万で利益（CF）が約5万残って安定していますよね。

一方金利が3％で25年で借入れが出来る人だったらどうでしょうか？

月々の支払いは前者が約6万に対して、85,358円です。

これに管理費（家賃の5％：6000円+修繕費5000円）を入れたら約10万で利益（CF）が約2万しかないです。

実際は固定資産税・火災保険で消えてしまいます。

こんな感じで、同じ物件でも

融資が違ってくれば、物件の価値って大きく変わるんですよ。

これが不動産投資です。

もし相談しているFPが

たふい

銀行周りとか面倒だし、とりあえず不動産屋に丸投げしよ！

1つの不動産屋しか紹介しない。

特定の不動産業者しか紹介してこないファイナンシャルプランナーは.....基本オススメしない。

本来FPって手数料商売だから、色んな会社を紹介出来るはずなんです。

ですが、1つしか紹介しないって事は、「その業者と癒着している」可能性が高いって事。

例えば、あなたがマイホームを建てることを想定してください。

見積もりを取る段階で、あなたはたった1つの業者からしか見積もりを取らないでしょうか？

答えはNO。

3社くらいから見積もりを取って比較検討し、どれが最善か熟考すると思います。

常識で考えても1つの業者だけを提案することは、「絶対にありえない」でしょ？

たふい

絞り込む悪いことではありません。
結局沢山見せられてもお客様は決められないので
ですが2つ以上は欲しいですよね。

つまり、あなたに「売ること」自体が目的。

ワンルーム・利回りの低いマンションを提案されたら即座に拒否でOK。

てか1社しか紹介しないなら、FPに手数料払う必要も無く、普通に不動産屋に行きますよね。

様々な視点での”専門家の意見が欲しい”というFPの原理原則から考えると、分かりやすいと思います。

たふい

次から誰に”不動産投資”を相談すれば良いか？を解説します。

不動産投資はFPじゃなくて誰に相談すれば良い？

「では、不動産投資について相談したいなら誰がいいの？」と考えているはずです。

それは、「実際に不動産投資をしている人」です。

つまり、アイキャッチに書いていた●●●とは経験者って事。

このような人たちは、不動産業者と利害が一致しないので、業者との関係を持っていません。

自分の経験をベースに相談に答えてくれるので、説得力の高いし、不動産屋が絶対に言わない不都合も話してくれます（笑）

たふい

いわば、お金も貰わないので自分勝手に情報発信をするって事。
故に、責任の場所もないので、全て自己責任にはなります。

 ガチで不動産投資家を目指すなら、こういう人達にお金を払って弟子入りして、不動産屋周りなどに同行させて頂くって言うのも1つの手です。

※おれもやれば良かった....と後悔

オススメは大家の会に参加して見る事ですね。（全国に確かあった気がする）

会費は掛かりますが、数十万とかでなく、精々1万弱。

ここで、「本より高い！」とかいって自己投資すらできないなら、不動産投資は絶対にやるべきじゃ無いです。

断言します。

普通にサラリーマンとして、老後資金をせっせと貯金していた方が幸せですよ。

関連：貯金が趣味の男は本当つまらない&将来性0←物価上昇で貯金終了です【FPが語る】

私個人の最終的な結論ですが、不動産投資はFPに相談するよりも、不動産投資経験者に相談しに行きましょう。

そのためにはまず、大家の会のセミナーに参加してみることをオススメします。

まとめ：不動産投資はビジネスで稼いだ後にやれ（経験談）

個人的に今のサラリーマンだけの収入のあなたが

「将来の為に！不動産投資を始めるんだ！」

とCMなどの影響を受けてしまっているのであれば要注意。

あなたは不動産投資をやるステージに立っていません。

というのもですね....不動産投資で成功させたいなら「融資」で良い条件を引っ張り出せるか！

これで決まります。

つまり複数の収入を作ってから、金利優遇・融資額を引っ張り上げて、利益率が高い一棟物を買えるレベルの資金力を作ろうぜ！って事です。

たふい

私がここを理解せずに、不動産投資を始めてしまい大失敗しました。
あなたにはそうなって欲しくはありません。

故に掘り出しを見つけるでは無いんですよね。←掘り出し物件は資金力がある人じゃ無いと紹介されない

こう言うとめちゃくちゃ失礼かもしれませんが

自分の手元にある額で稼げない人が、いきなり借金抱えてビジネスとか早すぎるんですよね。

まずは自分でビジネスを起こして、月5万でも良いから稼いで見ましょう。

これだけでも実は、中古ワンルームマンション5等棟（総額5000万）の利益（キャッシュフロー）額だったりします。

ではどんな副業から始めて行けば良いのか？

それは自分が既に「会社で使っている実務・持っている知識」を使った情報発信ビジネスがオススメです。

詳しくは自分をコンテンツ化した情報発信のメリット8選&絶対失敗するパターンを解説をご覧くださいね。

今回は以上です。

昨日は2016年の宅建試験の合格発表の日でしたが、ゴルフだったため結果が見れずにおりました・・・

そして今日、家のポストをみると・・・入ってましたよ！ハガキが！！

合格です

結果は自己採点通りであれば44点かな・・

今年の宅建試験の合格ラインは35点と非常に高い点数でもありますが、9点も上回ることができました。

しかし実はここまで来るのに3年もかかっております。(^^;)

その経験上、確実に年々難しくなってきているのは間違いないです。（特に引っかけ問題が多い）

2016年の宅建試験の勉強は2月から毎日1時間しておりましたので、250時間ぐらいは勉強していたのではないでしょうか。（宅建だけは本当に勉強しました。）

そして最も変えたのは勉強方法で、2回落ちた経験から、今までの勉強に＋3つのコツを入れる事で余裕で宅建を合格。

今ではその方法を使い、宅建と同等偏差値とされているFP2級は、たったの50時間の勉強時間で合格することもできております。

これから受験・もしくは今回不合格になってしまった方に向けて、筆者が3回目で合格した体験談・勉強のコツなどをお伝えさせていただきます。

3度目の正直・宅建の勉強方法のコツとは！？

宅建試験とは例年難しくなってきているので、1回目・2回目で行ってきた過去問を解いて暗記する作戦はもう通用しないと思っております。

そこで3度目では暗記作戦をやめることにしました。

控えめに言って、普通に落ちる奴のパターンですよね(^^;)

3度目の宅建試験合格した時に明らかにこれまでの勉強法と3点違うことがあります。

1つずつ解説していきますね。

1.毎日教科書を読み問題を20問解く

まずは勉強方法ですが、私の場合は2月から勉強を開始して民法であれば、「行為能力者」の勉強を1日で20問解く、次の日は「代理」で1日20問解くなど1日で細かく勉強していきます。

このときにテキストを見てから問題を解くと効率がすごく良いです。

ここでいう問題は過去問ではありません。

1問1答の教科書を使うことで、手軽に勉強ができ、1日一項目の勉強を行うことができます。

オススメしたい教材はこちらです。

テキストで内容をインプットして、すぐに問題く＝アウトプットのサイクルがとにかく早い！

PDCAを早くこなすことで各項目の理解が早くできるようになりました。

宅建試験に出てくる項目は「民法・宅建業法・法令上の制限」勉強しようとすると大体2カ月あればすべて網羅することができますので、ぜひやって見てほしい学習法です。

大体1日1時間あればこれはできます。

2番：解らない言葉をインターネットでググる

問題を解くプロセスにおいて、ググルを使うかの有無によって理解力のスピードが天地の差になります。

不合格を連発した今までの私は、間違えた問題の回答で「第414条」と書かれていた場合、414条をスルーして間違えた理由だけ覚えておりました。

これではダメです。

典型的にまた落ちるパターンです。

すぐに414条を調べましょう。

実際に414条とはどういうものかを理解してイメージすることによって、今まで間違えた理由だけを覚える方法の点の覚え方から、線で覚えることができるようになるのです！！

この作業が一見非常にめんどくさく感じるかもしれませんが、これを行う事で忘れたからもう一度勉強するなどという非常に効率の悪い勉強をせずに済むのです。

かえって効率的なのです。

3番：宅建模試を本番1カ月前に2回行う

ある意味裏技。

2度も宅建試験におちている私は、本番前に模試を2回受けることにしました。

1回目が2016年9月21日、そして2回目の模試は、本番前日の模試です。

結果は36点だったのですが、基本的なところを8問も落としてました・・・

最後に教科書で確認しながらまた問題を解けば、本番では解けるようになります。

模試2回分の費用は当然お金はかかりますが、2回模試を受けるのはたったの1万円。

試験が受からなければ、また来年7,000円払って受験をするのですから、これに比べれば安いものです。

模試を受けることで現在の苦手なところや自分の立ち位置が明確になり、勉強するモチベーションも上がります。

ここはケチらずにお金を使ってでも合格の可能性を上げていきたいところです。

点数が伸びるのは本番前1カ月！毎日2時間は勉強しておきたい。

私が2016年の9月21日に埼玉全宅連で受けた宅建試験ですが、その点数はなんと32点と30点以上言っていたのですが、内容が最悪でした。

民法8点、法令上5点、税法2点、5点免除5点、宅建業法・・・12点ｗｗ

これでは受からないって悟りましたよ・・・はい。

それから間違えた問題と、宅建業法の10年分の過去問2周と、市販の模擬対策テストをやりまくりましたよ・・・

おかげで前日の模擬試験は36点と合格圏内でしたが、今度は民法が5点。

模擬テストで間違えたところをテキストと過去問をできるだけ解きまくりました。

頑張った結果、本番のテストのほうが簡単で44点ってことです。

私の場合は本番前の1カ月で5点ぐらいしか伸びていないですけど、すごい人は平気で10点とか伸びますからね。

本番前の模試と前日模試はホントお勧めですよ。

宅建を暗記する勉強は日本教育の弊害

私の1回目と2回目の勉強法は暗記をしているだけにしか過ぎませんでした。

不動産会社に勤めているというおごりもあったのだと思います。教科書を何ページよんで満足みたいな・・・

こんなんじゃ受かるわけがないんですよ。

もしそんな勉強をしている方がいるのであれば、一生受からないのでやめましょう。

教科書だけ読んで暗記しようとしたって、人間の脳は忘却曲線が存在し、容赦なく忘れていきます。以下引用

エビングハウスは、自ら「子音・母音・子音」から成り立つ無意味な音節（rit, pek, tas, ...etc）を記憶し、その再生率を調べ、この曲線を導いた。結果は以下のようになった。

20分後には、節約率が58%であった。

1時間後には、節約率が44%であった。

約9時間後には、節約率は36％であった。

1日後には、節約率が34%であった。

2日後には、節約率が28％であった。

6日後には、節約率が25%であった。

1ヶ月後には、節約率が21%であった。

出典：Wikipedia

この忘却曲線では勉強してからわずか20分で42％の事を忘れ、1時間後には56％の事をわすれ1カ月後には約8割の事を忘れているってこと。

つまりあなたが一生懸命毎日教科書だけを読んでいたとしても、1カ月後には8割の事を忘れていることになります。

インプットとアウトプットを高速で行っていくことこそが宅建試験及びほかの試験の合格の近道になります。

暗記法で勉強するのだけはもうやめようよって話です。

宅建の勉強は大変だけど合格すると未来は明るいです。

2回の試験とも最後の1点が足りなくて今まで悔し涙を流しておりました。

生きている心地がしなかったです。マジで・・・

しかも2ｃｈなどで、宅建試験日のスレなどを見ていると・・・

「宅建を受からない奴はＦラン大以下」なんてコメントをみて、おれはＧランかなんて思ってましたよ。

会社からも当然プレッシャーがかかります。

こんな感じで

上司：「早く宅建とれよ・・お前が契約するときになんで俺が重要事項説明書を読まないといけないの？」

私：「すみません。今年こそは受かります！」

これを2年目にいわれてしまったので、2年目に不合格になった時は不動産会社をやめようとまで思いました。

それでも諦めずに宅建の勉強を続けた結果、44点で合格した事で・・・

と詳しくは宅建士だけでは役に立たないは嘘？宅建を取るとできる5つのこと【本業以上稼げる】でお伝えしていますが、控えめにコスパが良すぎる資格ですよね。

勿論、不動産屋さんの場合、契約の方が大事ですが、上流の仕事に行くためには宅建は必須。

是非上記の3つのコツを使って、試験勉強に役立ててもらえれば嬉しいです。

また宅建と手に職がない将来不安な30代男性が即学ぶスキルは1つだけ【人生変わる】を付け加えると、かなり有利になるのでオススメですよ(^^)

今回は以上です。

宅建落ちて上司にどやされて恥ずかしすぎる。

宅建なんて二度と受けるか！？

これすべてかつての私でした。

おそらくこのページを見ているあなたも宅建に落ちて悩んでいるのかと思います。

しかし、結論から言うと宅建落ちたことは別に恥ずかしいことではなく、むしろ次の年にダブルライセンスになっていればOKです。

宅建落ちた直後に2chのスレ見て、自分に価値がないって思っていた時期がありませんでしたが、次の年に受かれば全然OK
むしろ何度も宅建を受けているので、その時だけ勉強した1発合格の人よりも血肉になっているはず

来年確実に受かるコツは、宅建試験前に別のライセンスを取る事。
拍が付きますよ。

— 輝月（きづき）@ワンルーム投資失敗からの不動産✕ブログ実践中 (@kizuki_fudousan) September 24, 2019

今回は上記のツイートを深堀しつつも、宅建落ちた後の具体的な勉強法＆モチベーションの保ち方について解説します。

前提：15％しか受からない宅建を落ちても恥ずかしくない。

2ch（5ch）などの宅建に落ちたスレを見ると、【宅建ごとき受からないのはクズ】みたいなものがかなり多いです。

しかし、それはコア層の一部の意見であり、仕事をしながら資格を取ろうとしている人は落ちることは当たり前だし、そもそも合格率自体15％程度の難関資格です。

実施年度	申込者数（名）	受験者数（名）	合格者数（名）	合格率
宅地建物取引士試験	平成30年度	265,444	213,993	33,360	15.6%
	平成29年度	258,511	209,354	32,644	15.6%
	平成28年度	245,742	198,463	30,589	15.4%
	平成27年度	243,199	194,926	30,028	15.4%

出典：資格の学校TAC

仮に35点以上取れても、上位15％に入れなければ落ちる資格でもありますので、ライバルの学力にもよります。

また、驚くべく事に宅建の最近の難易度上昇から慶応・早稲田の文系レベルだと比喩するサイトも・・・

64：国家Ⅱ種　歯科医師　土地家屋調査士
62：気象予報士　行政書士 マン管　国税専門官
60：早稲田慶応文系　市役所上級　宅建　
59：海事代理士　AFP　通関士
55：センター7科目65％　測量士　２級建築士

資格取得難易度偏差値ランキング

宅建落ちた後（複数回）のモチベーションの3つのステップ

step1：自己採点後宅建に落ちたら速攻で1月試験のFP3級を受ける（1ヶ月もかからず合格できます。）

自己採点が終わって、合格が期待できない場合は速攻でFP3級の勉強を始めましょう。

なぜFP3級なのか？理由は2つあります。

FP3級のテスト範囲は（ライフプランニング・リスクマネジメント（保険）・金融・タックスプランニング・宅建業法・相続）の6科目。

税金だったり、今2,000万円問題で話題の厚生年金・国民年金などの仕組みが学べるだけでなく、宅建で学んだ知識を忘れないために確認しておく程度にちょうど良い試験なのです。

しかも、3級は1つ1つの科目に対して深く追求されませんから、2週間から1ヶ月程度の勉強ですぐに受かってしまうのがポイント。

宅建試験に落ちてしまうと、勉強しても意味がない＝自信を失っている状態で、こんな状態で来年の宅建試験を勉強してもモチベーションを保つ方が難しいのが現実。

それであれば、宅建と関係のある簡易的な資格で気分転換をしながら、合格をする＝勉強すれば宅建に受かる自信を身に着けるために必要なのです。

step2：FP3級に受かったら、5月のFP2級の試験の勉強をする。（勉強の習慣化を忘れない）

FP3級は7割取れれば合格です。自己採点から1ヶ月間みっちり勉強すれば、問題も3択問題なので確実に合格できるでしょう。

FP3級が合格できれば、宅建の勉強を始めるべきか？

いやいや・・せっかくなのでFP2級も受けてしまいましょう。

正直FP3級を名刺に乗せても、仕事としては全く使えない＝評価されません。

それじゃあ、FP3級を取得した意味がありませんよね？

名刺にFPを乗せるのであれば2級を取るようにしましょう。

FP2級を合格する為の勉強時間は大体150時間～200時間と言われておりますが、宅建を勉強していたあなたであれば、宅建・相続はある程度見直しすればOKです。

ただ、相続税の計算だったり、宅地の評価基準の計算などが出てくるので、宅建試験の勉強は無駄になりません。

それどころか、より深い知識を学ぶことになりますので、民法・相続関連についてはかえって頭に残るようになります。

step3：6月から本格的に宅建を勉強し始める。

結局FPを勉強した最大の理由は、2～3月時点から10月3週目の宅建を勉強しても、ゴールが長すぎてモチベーションが保てない事にあります。

それであれば二か月後～三か月後に目標になる宅建があったほうが集中できますし、しかもFPが手に入るメリットも！

さらにFP3級・2級と勉強し、合格できれば・・・・

試験勉強さえやれば合格は可能なんだ！

このイメージがめちゃくちゃ大事になります。

FP2級の合格発表が6月ごろですから、5月後半～10月3週目までみても5か月もありますので勉強時間は十分間に合います。

返って、1年後の試験のために勉強するぜ！は並大抵な強い意志がないとできないので、絶対にお勧めしません。

精々3か月後～半年以内にゴール設定があるほうがモチベーションが保てるのです。

FPの勉強で勉強する習慣化は忘れてはいないはずなので、リハビリで落ちた時の過去問から解き始め、宅建業法→法令上→民法（がっつり）→宅建業法と勉強すれば必ず受かります。

まとめ：宅建士のダブルライセンスは不動産会社転職時にかなり強い（実体験）

宅建落ちたとしても来年にFP2級＋宅建士を取れば、1年間未資格だった時の屈辱感はあっという間に忘れます。

むしろ宅建士を1度落ちてしまっても、1年間勉強し続けるという努力こそ大事だったりするのです。

これが人生ベースでの自信になります。

宅建に落ちたからこそ、ダブルライセンスに挑戦してみてください。

宅建士に落ちたのは【来年のダブルライセンスの布石】だと考えるべき。

何も恥ずかしいことはありません。

とはいえ、ただ資格を勉強してもお金にならないので、資格勉強する前に下記の記事をご覧ください。

今回は以上です。

本日ニュースを見ていたら、長崎市の私道通行止めの問題で一方的に不動産会社を悪にした報道がありました。

関所を設けて通行手形でも発行するのか？
→長崎市青山町の団地内私道の通行権で、福岡県の不動産管理業者と地元自治会が対立
四輪（1万円）、二輪（5千円）、歩行者（3千円）に月額通行料
緊急車両を除き、宅配便、ゴミ回収車両なども規制
妥結しない場合は10月1日より封鎖https://t.co/zu2rsNbnhU pic.twitter.com/ePNU5Epvhe

— 吉宗 (@ramenfirst_mtmt) September 27, 2019

一般の人からして見れば、酷い話！！＝不動産会社を悪にする気持ちも分かりますが、おそらく不動産会社に1度でも務めたことがある人だと・・・・

当たり前じゃね！？私道だし

って感じで、不動産会社が悪い訳では無く、むしろ私は前所有者が市に譲渡しようとしていたのにもかかわらず、「ガードレールが無い」などの理由で断った長崎市の対応が悪いんじゃ無いと私は感じております。

とはいえ住民からして見れば、今まで使えていた道路が使えなくなるのは死活問題。

では、この私道通行止めの問題で住民VS不動産会社はどっちが勝つのか？

今回は元用地仕入れで私道に泣かされまくった私が、実務経験＆民法の見解を踏まえた上で、通行権の問題及び、長崎市が動かないことによる通行問題以上のリスクについて解説します。

長崎市青山町の私道通行止めはおそらく住民が勝てる理由

早速今問題になっている長崎市の私道通行止めで住民が不動産会社に対して法的措置を使った場合、住民は私道通行が出来るようになるのか？

確実とは言えませんが、おそらく住民の要望が通り、通行止めが出来なくなると考えられます。

以下のツイートをご覧ください。

長崎市の私道問題の通行権は住民側はおそらく勝つ

この私道は1960年代で数十年間の間住民が通行しているので地役権（他人の土地を使う権利・通行権）の時効成立が考えられる

でも問題は別にある

私道通行で所有者と住民が対立　長崎市青山町の団地内 | - 長崎新聞 https://t.co/O4TLFXVCfJ

— たふい@ワンルーム投資失敗✖️ネットビジネス実践中 (@kizuki_fudousan) October 4, 2019

ツイートでお伝えしていますが、問題になっている私道は1960年代に開発された私道であり、そこから今回新所有者になるまでの間（50年以上）私道の所有者以外が通行利用しています。

ここでポイントになるのが地役権（通行権）の時効取得です。

地役権とは、一定の目的の範囲内で、他人の土地（承役地）を自分の土地（要役地）のために利用する物権のことをいいます（民法第280条）。

地役権の設定は、例えば、公道と自分の土地の間にある他人の土地(私道）を通行する目的で行います。

この権利は本来であれば、私道（土地）に登記する必要があるのですが、ここで時効が重要になる訳です。

私道所有者は全所有者の優しさから、50年以上通行をしてきている経緯があります。

この場合、第三者である住民が時効により地役権を取得したと考えられるのです。その時効条件はこちら

民法162条1項：「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」

民法162条2項：「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。」

20年以上、住民は通行できると思っていた＝地役権を持っている意志を持って使っていたわけです。

故に現所有者の不動産会社が保有する前に既に住民側の地役権の取得が認められる＝通行止めは出来ないと判断されると思われるので、不動産会社と考えられます。

とは言え、不動産会社も勝てないことは分かっていると思います。（狙いは別にあると思う）

不動産会社が通行止めで住民に訴えられたら、地役権の時効で負けることはおそらく分かっていたんじゃ無いかな・・・って考えてしまうんですよ。

1個人の宅建士が分かったレベルです。

法人でベテラン不動産営業マンや顧問弁護士がいる不動産屋が住民に悪意にサラされるリスクを追ってまで今回の踏み切ったのには2つの理由があると推察しています。

1つずつ解説していきます。

私道の所有者として住民に伝えたかった。

約1200坪もある私道の維持費や管理は想像以上に高いですし、大変です。

今までなあなあにしてきた私道に対して、いい加減に使われる（私道に自転車を止める・ゴミを捨てる・勝手にアスファルトを掘る）などの行為をさせない為のパフォーマンスじゃ無いのかなって思います。

要は管理しやすい＆100世帯以上回って私道の新所有者として伝える為だったのか？

私道の所有者である以上、クレームは全て不動産会社に回うわけです。

これだと不動産会社だって溜ったもんじゃありません。

そんなところじゃないでしょうか？（これも地味に大事です）

長崎市を動かさざる得ない状況にしたい。（買い取らせたい）

一番はこれ。

不動産会社が買い取った私道を長崎市に対して早く売って、利益確定させたいわけです。

不動産会社からしても、通行料が取れない以上、当分の間はずっと金食い虫私道になりますからね。

しかし、不動産会社単体で買い取れ！って言っても長崎市は動いてくれないわけです。

ここからは予想になりますが、税金を払っている住民を通行止めという形で巻き込み、最終的には【不動産屋＆私道隣接所有者VS長崎市】という構図にする布石ではないかと考えております。

住民が動けば、長崎市も動かざる得ませんし。

あと、住民からして見ても不動産会社が持っているより、市役所が所有することで私道から公道に変わり所有している不動産の価値がUPするわけです。

私道も袋地ではなく、開発道路で通り抜けが出来るので、公道にすることは容易なはず。（1項2号辺りでいけるんじゃね。）

42条1項2号 都市計画法（開発行為など）・土地区画整理法等の法律により造られた道路

今は【住民VS不動産会社】ってなっておりますが、通行止めが終わったら【不動産屋＆私道隣接所有者VS長崎市】でしょう。

私道の金額はどれくらいになる？路線価から考察

私道が1200坪㎡数にすると3963㎡（約4千㎡）もあるわけです。

現地の路線価を調べて見ると、私道なので金額はありませんでしたが、私道に接続している一番近い路線価格72,000円を基準に計算してみます。

ざっくり計算すれば、4,000✕72,000円＝2.88億と馬鹿高い金額になる訳ですが、単純計算では無く減額補正を入れるべきです。

この場面に通常は使わないのですが、国税庁の私道の相続税評価を使って考えていきます。

路線価方式による場合の評価方法
私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
（算式）
　正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積＝私道の価額

私道の評価を30％と考えると、2.88億✕30％＝8,640万程度。とは言え、舗装費などの維持費が掛かりますから、そこから指値しても

6,000万～8,500万ぐらい

になるのでは無いのでしょうか？

まあこの金額で市は買い取れるのか？って疑問が湧きますが、不動産会社も持っていても仕方ない道路なのでもっと安く売りさばく可能性もあります。

長崎市が私道を不動産屋から買い取らない場合の通行権の問題以上のリスクとは？（無い事を願う）

通行権が取得でき安心ではありません。

今度は私道所有者が建て替え時のライフラインの接続の際に私道を掘る掘削承諾書が取れないという問題です。

これは本当に恐ろしい。

不動産会社同士で揉めるぐらい大問題であり、建売業者は掘削承諾書が無い私道の土地は買わないです。

仮に通行の問題が解決した後に、建て替え時のライフラインを埋設するために道路を掘る際に私道の所有者（不動産会社）に許可の判子を貰わなければなりません。

この判子が通行権以上のリスクと言えます。

不動産会社が、「通行料を払わない人には判子押さないよ！」「判子代100万ね」って言う可能性は十分にあり得るわけです。

私道所有者からして見れば、道路を掘られる＝傷つけられる事になりますから、維持費の為にタダで押してあげるわけにはいかないのが実情でしょう。

ちなみに掘削承諾書が取れない物件は、住宅ローンがNGになるのが殆ど。（てか無理）

つまり売却することも難しくなりますし、住民が所有する不動産の価値は恐ろしく下がります。

長崎市はこれらの事を予想しなかったのでしょうか？

正直私には疑問ですね。

長くなりましたが纏めます。

まとめ：持分無しの私道物件の購入は危ない。長崎の私道問題から住宅購入を考えよう。

長崎市青山町の私道通行止めの問題を見て、改めて私道の物件は難しいな・・・って思ったのと同時に、私道持分無し案件はやっぱり怖いです。

私道持分無し案件は私道負担0であり、値段も恐ろしく安いので建物に拘りたい注文住宅購入者が手を出しがちな物件ですが、将来ほぼ確実に揉めますのでオススメしません。

私道の物件を購入する際は、必ず持分がある物件を購入しましょう。

そして可能な限り建売業者が建てた分譲地＝所有者がほぼ同時で既得権益がない状況がベスト。

土地探しでは日当たり・値段・立地も大切ですが、それ以上に前面道路を意識するようにしましょう。

今回は以上です。