投資マンション売却電話は妥当?2019年は売り時である理由4選を元不動産屋が解説

東京オリンピックまで残り1年になりましたが、ここ最近私はある悩みを抱えております・・・・

「不動産屋の売却依頼の電話攻撃です」

あいつらなんなん!?

家の電話番号や携帯番号を教えた事もなく、当然査定依頼も出してません。

しかしですね・・・彼らは電話を掛けてくるわけです。1日3回もしかも全部別会社。

大輝さんの持っている不動産を欲しがっているお客様がいるんです!

笑わせんなWW

それ不動産屋が専任媒介とる常套句だろがーー(実際は専任媒介を取って、片手数料確保して探し始めます。)

「電話番号はどっから漏れてる?」って若いお兄ちゃんに聞いたけど、詳しくは教えてもらえませんでした。

こういうクソ行為をするから、不動産業界はいつまで経ってもクリーンなイメージが無いわけです。

 

とは言え、来年オリンピックがあるし、不動産の価値はピークを迎えるんじゃないの?って思い、相続した不動産を処分しようか迷っている人がいるかもしれませんよね。

そこで今回は、不動産屋がわざわざ私に電話を掛けまくるほど、投資マンションを売るべきなのかを解説いたします。

秋月

今回はブログの話ではありませんが、サラリーマン以外の収入としては人気がありますよね。

収入源を早く作れる故に不動産投資に興味がある人(サラリーマン)もいるでしょう。

結論から言うと、今はやるな!です。

それよりも個人で稼ぐ力を身につけましょう。

 

結論:2019年は確かに売り時である理由4選とは

結論から言うと、「売り時です

これは間違いありません。

むしろここを逃すと当分の間は売る戦略ではなく、低利回りの家賃収入による安定したインカムゲインがメインになってきます。

売却益は期待できないでしょう。主な理由は下記の4つです。

ここにタイトル

☑2020年に供給過多になり、物件価格が高くならない。(2020年問題:頭の良い中国人による時限爆弾)

☑2019年10月の消費税増税により、購入者の購入意欲が低くなる

☑新築物件の値下げが続いている今、中古物件を安くしないと売れない

☑金融緩和の限界・ゼロ金利政策の解除が濃厚になり、住宅ローンの金利が上がる可能性がある

1つずつ解説していきます。

 

2020年に供給過多になり、市場に出る物件価格が安くなってしまう。(2020年問題:頭の良い中国人による時限爆弾)

これは3年ぐらい前に予想し、さらに戸建て購入する中国人のお客様に教えていただいた内容になります。

2020年のオリンピックに合わせて、所有しているマンションを高く売るためには2020年では間に合いません。

その1年前である2019年に売らないとダメです。

欲しがっているお客様の引き渡し日が、オリンピックを超える可能性だってありますからね。

ギリギリはNG

 

そして、私が担当していた中国人のお客様のお友達は、2019年に売却することを逆算し、都内の物件をオリンピックが決まった2013年に買いまくっていました。

この2013年というのが非常で、売却益を得た際の譲渡所得が5年以下の所有だと39.63%(約40%)が税金で取られてしまいますが、5年超になると、その半分の20.315%で済むのです。

つまり税金は半分って事。

更に売り先も決まっています。

そう「我々能天気な日本人です。」

新築マンションが金融の異次元緩和政策により、都内含むほぼすべての新築物件が高くなっている為、多くの人が中古物件に目が行きます。

そうすると、中古物件の値段も仕入れ値時よりも高く売れるので、5年分の家賃+売却益を得られるって仕組み。

そして、一番高い時に中古物件を購入して損するのは日本人。

 

その中国人が言っていました。

「日本人は頭が悪いから、日本人に売ればいいんだよ!」って

私はこれを聞いて感動&尊敬をしました。(やっぱり中国人は商売がうまいな・・・って)

これを2013年に大量にマンション購入した中国人が一斉にやるんです。

一気に市場が売り物件だらけになりますよね。

2019年を逃してしまえば、価格競争に巻き込まれてあなたの物件は値下げ合戦に巻き込まれます。

だからこそ2019年に売り時というのは間違いがありません。

 

2019年10月の消費税増税により、購入者の購入意欲が低くなる

消費税UPも不動産売却にとって、絶対に無視できない要素です。

消費税がたった2%しか上がらないとしても、ほぼ建物価格しかないマンションでは消費税2%UPをもろに受けてしまいます。

2000万円(8%込み)が10%になると2,037万円と約37万も上がってしまうのです。

物件価格が大きい分たった2%UPでも値上がりが大金に感じる為、購入者の購入意欲が下がっていきます。

私が販売していた新築戸建ても5%→8%に変わっただけで、かなり売り上げが落ちました。

 

とはいえ、実際には個人の売却は非課税の為、2%は影響ありません。

ご存知でしたか?

しかし、仲介手数料をはじめとする諸経費の増額や、個人売主の物件に消費税がかからない事を知らない人にとっては、マンション購入意欲が下がってもおかしくはありません。

なんせ会社員の給料は頑張っても増えないんですから・・・

サラリーマンが頑張っても給料が上がらない理由を6次産業を例に解説

 

新築物件の値下げが続いている今、中古物件を安くしないと売れない

 

最近散歩をしていると、いたるとこで200万~400万円の値下げの完成物件を見ます。

新築物件の価格が下がるということは、中古物件はそれ以上にお得感(安く)ないと売れません。

あなたの売却するエリアのライバル物件が、値下げした新築物件だった場合、新築物件が売れた&それ以上に安くしないと売れないのです。

新築物件が本格的に安くなる前に、一刻も早く売り抜けたほうが良いでしょう。

 

金融緩和の限界・ゼロ金利政策の解除が濃厚になり、住宅ローンの金利が上がる可能性大=購入できる層が減る。

 

今、なぜ不動産が異常に高騰しているのに、物件が売れるのか?

それは、住宅ローンの金利が低すぎて月々の支払額が低い=物件価格が相場より500万高くても買えてしまう環境にあります。

特に私が一押し!の住信SBI銀行は全疾患保証が無料なのに、金利はわずか年0.4%台ですからね・・・・化け物すぎるほど安すぎる。(私が入社した2013年は0.9%だった)

しかし、残念ながらこの環境は近いうちに終わるでしょう。

住宅ローンが安い理由は、日銀の黒田総裁による異次元緩和のおかげです。(日銀の政策は変動金利に大きく影響を与えます。固定金利は別)

しかし、この異次元緩和はもう限界でしょう・・・・下記の画像をご覧ください。

出典:東洋経済

GDPが日本だけ、もうまもなく100%超えそうな勢いですよね。

これを維持するためのコストがかかる為、これ以上異次元緩和が難しいと言われております。

そして、なんといってもマイナス金利による銀行の経営体力の低下も懸念されます。

そのため、日銀ではゼロ金利政策を解除するかもしれませんよね。

ゼロ金利政策が解除されれば最後、必ず変動金利は上がります。

それは歴史を見れば歴然。(私作成)

注目時は2006年3月のミニバブル時にゼロ金利政策を解除し、一気に変動金利が1.375%→1.875%と0.5%もアップしているのです。

2008年にリーマンショックがあった為、再びゼロ金利政策を始め、金利が現在の1.475%になっておりますが、もしゼロ金利政策を解除されれば、ほぼ確実に0.5%は上がるでしょうね。

こうなった時に、単純に月々の支払いが1.5万ほど増えてしまいますから、購入者が減る=販売価格が下がるというループに入るわけです。

そうなる前に早く売り抜けてしまったほうが良いでしょう。

 

まとめ:基本的には2019年に売ったほうが良い。しかし私はモノレールによる再開発まで投資マンションを売りません。

 

基本的に2019年に都内の投資用マンションは売り時であることは間違いありません。

今売らないリスクは3つです。

今持っている都内マンションを売らないリスク

☑2020年には中古マンションが供給過多になり、不動産の価値が落ちる問題

☑2022年の生産緑地解除により宅地が急増する。東京23区では練馬区と世田谷区の土地価格が懸念される。

☑2022年に東京の人口のピークを迎え、それ以降は減っていく傾向にあるという統計がある。

この3つがあるので、今、サラリーマン大家で赤字物件を買ってしまった人は、このタイミングを逃すと損切が出来なくなってしまいます。

多少損しでも売ったほうが良いでしょう。

持っていたら損が大きくなる一方です。

同じく相続などで引き継いだ人も同様。ぜひ1度査定しておきましょう。

今なら一般媒介なら複数の会社が一生懸命営業活動をやってくれるので高く売れます!!

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ってやるアフィリエイトサイトではありませんよ(笑)

一般媒介で高く売れるわけがありませんので、実務を知らずに何となく書いているアフィカス記事は無視しましょう。

 

では、私はなぜ売らないのか?理由は3つ

不動産を売らない理由

☑運営している経験・失敗談などをコンテンツにしたい。

☑2027年の東京→名古屋間のモノレールによる山手線エリアの高騰へ期待

☑専業アフィリエイターはお金が借りられないが、物上保証として物件を担保する為。

これくらいですね。

今私は不動産投資4年目なので、仮に売れて利益が出たとしても長期譲渡所得が使えずに、約4割の税金が来てしまいます。

また専業アフィリエイターはいくら稼いでも、住宅ローンは通っても投資系ローンは厳しめになりますが、完済した物件を物上保証すればローンも通りやすくなる為、とりあえず持っておきます。

「大輝さんの不動産を売りませんか?」電話が、ウザすぎて書いた記事はとりあえず以上です。

秋月

日記のような記事を最後までご覧いただきありがとうございます。

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